Les perspectives en  2 026, pour l'immobilier ancien en Tunisie

En 2026, l’immobilier ancien en Tunisie continue de susciter l’intérêt des acquéreurs et des investisseurs, dans un contexte économique marqué par des ajustements structurels, une évolution des modes de financement et une demande locative toujours présente dans certaines zones stratégiques. Face à la hausse des coûts de construction et à un accès au crédit plus sélectif, le marché de l’ancien apparaît comme une alternative plus accessible, offrant des opportunités de valorisation à moyen et long terme.

Les villes côtières, et plus particulièrement Hammamet et Nabeul, occupent une place centrale dans cette dynamique. Portées par l’attractivité touristique, la demande locative saisonnière et l’intérêt d’une clientèle locale et étrangère, ces zones présentent des profils de rendement distincts mais complémentaires. Toutefois, la rentabilité et la performance d’un investissement dans l’ancien dépendent aujourd’hui fortement de critères précis : localisation, état du bien, potentiel de rénovation et stratégie locative adoptée.

Dans cet article, ImmoTunisia Blog vous propose une analyse claire et chiffrée des perspectives du marché de l’immobilier ancien en 2026, avec une estimation des prix au mètre carré à Hammamet et Nabeul, une étude de la rentabilité locative (longue durée et saisonnière) ainsi que des repères essentiels pour investir de manière éclairée dans ces secteurs à fort potentiel.

     1. Tendances générales du marché immobilier tunisien
Croissance continue des prix
· Les prix de l’immobilier en Tunisie ont connu une tendance haussière ces dernières années, avec une progression annuelle notable avant 2025. Cette dynamique devrait se poursuivre en 2026, en particulier dans les quartiers prisés et les grandes villes (Tunis, Sousse, Hammamet, etc.) ; certaines analyses prévoient une hausse supplémentaire des prix entre +4 % et +6 % en 2026.
Offre importante de logements anciens
· Le parc immobilier ancien représente une large part de l’offre globale (plus de 60 % selon certaines sources).
· Un stock important de logements vacants (plus de 800 000 unités invendues selon les données récentes) pourrait peser sur la dynamique de prix, particulièrement pour les biens anciens qui nécessitent souvent des travaux ou des rénovations.

     2. Facteurs de soutien pour l’ancien
Demande soutenue
· La demande pour des appartements anciens, en particulier des typologies S+2 et S+3, reste forte, notamment parmi les ménages tunisiens moyens et les investisseurs locatifs.
· Les biens anciens bien situés dans les centres urbains continuent d’attirer des acheteurs, notamment dans les zones densément peuplées et proches des services.
Attractivité de certaines zones
· Les quartiers urbains bien établis (Grand Tunis, Sahel, zones côtières) devraient rester attractifs, ce qui peut soutenir les prix des biens anciens équilibrés avec la demande locale et diaspora.
Possibilités de rénovation et de valorisation
· Les logements anciens peuvent connaître une plus-value significative après rénovation, notamment si l’acheteur met à niveau énergétique ou fonctionnelle le bien (isolation, modernisation des installations), une tendance de plus en plus valorisée par les acheteurs.

     3. Contraintes et risques pour l’immobilier ancien
Conditions macro-économiques
· La Tunisie fait face à des difficultés économiques structurelles, avec une pression sur les taux d’intérêt, l’inflation et les finances publiques ; cela peut freiner l’accès au crédit immobilier et réduire le pouvoir d’achat des ménages.
Offre importante et déséquilibre
· Le stock élevé de logements invendus crée une pression sur l’offre : si l’offre dépasse nettement la demande, la croissance des prix pourrait ralentir ou stagner pour certains biens anciens moins bien situés ou moins attractifs. 
Crédit et financement
· L’accès au crédit immobilier reste un facteur clé : des taux élevés ou des conditions restrictives peuvent diminuer la capacité d’achat des ménages, retardant certaines transactions d’achat dans l’ancien.

     4. Opportunités spécifiques en 2026
Investissement locatif
· Avec la demande locative encore forte dans les grandes villes, certains investisseurs pourraient trouver une opportunité dans l’achat d’ancien pour location, malgré un marché locatif qui reste confronté à des rendements modestes (rendements locatifs parfois inférieurs au coût du crédit).
Rénovation et revente
· Une stratégie d’achat-rénovation-revente peut s’avérer intéressante si le marché immobilier reste dynamique dans les quartiers de forte demande.
Terrains et réaménagement urbain
· L’achat de terrains dans les zones en développement ou périphériques peut être complémentaire à un portefeuille immobilier.

6. Recommandations pour investisseurs ou acheteurs
1. Analyse locale précise: Étudier quartier par quartier (demande locative, prix au m²).
2. Évaluation coûts rénovation: Intégrer les coûts de mise à niveau dans le calcul de rentabilité.
3. Suivi du financement immobilier: Observer l’évolution des conditions de crédit et des politiques publiques.
4. Diversification géographique: Considérer des villes secondaires ou zones en périphérie à potentiel de croissance.
5. Stratégie de long terme: Les biens anciens tendent à être plus sensibles aux cycles économiques, donc adopter une stratégie d’investissement de 5-10 ans.