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En 2025, la Tunisie a réformé sa fiscalité immobilière pour stimuler l’investissement tout en luttant contre la spéculation. Ces changements concernent les propriétaires tunisiens, les étrangers et les investisseurs, avec des impacts sur les plus-values, les loyers, et les droits de mutation. Que vous soyez résident, expatrié ou investisseur, voici ce que vous devez savoir pour optimiser vos impôts et éviter les sanctions.

1. Principaux Changements de la Loi 2025

📜 Impôt sur les Revenus Locatifs

Ancien système :

Taux progressif de 10 à 35 % (selon les revenus).
Exonération pour les petits propriétaires (revenus < 10 000 DT/an).


Nouveauté 2025 :

Taux unique de 15 % pour les revenus locatifs (simplification).
Seuil d’exonération relevé à 15 000 DT/an (pour encourager les petits propriétaires).
Obligation de déclaration même pour les revenus inférieurs au seuil (sanctions en cas d’omission).

💰 Taxe sur les Plus-Values

Ancien système :

20 % après 5 ans de détention.
Exonération totale après 10 ans.


Nouveauté 2025 :

Taux réduit à 10 % après 5 ans (pour relancer le marché).
Exonération après 7 ans (au lieu de 10).
Calcul sur la différence entre prix d’achat et prix de vente (justificatifs obligatoires).

📑 Droits de Mutation

Ancien système :

2,5 % pour les résidences principales, 5 % pour les secondaires.

Taux unique de 3 % (simplification).
Exonération pour les premiers achats (résidence principale, plafond : 200 000 DT).

🏠 Taxe sur les Biens Vacants

Nouveauté 2025 :

Taxe annuelle de 1 % de la valeur vénale pour les biens inoccupés plus de 2 ans (pour lutter contre la spéculation).
Exemptions : Résidences secondaires utilisées au moins 3 mois/an.

✅ Avantages

Simplification : Un seul taux pour les revenus locatifs (15 %).
Réduction des plus-values : 10 % après 5 ans (au lieu de 20 %).
Exonérations élargies : Seuil relevé à 15 000 DT/an.

⚠️ Inconvénients

Déclaration obligatoire même pour les petits revenus (risque d’amende en cas d’oubli).
Taxe sur les biens vacants : Incitation à louer ou vendre.

🌍 Pour les Étrangers

Pas de changement majeur : La convention fiscale France-Tunisie (et autres) prime sur la loi locale.

Pensions de retraite : Imposées en France (pas de double imposition).
Revenus locatifs : Imposés en Tunisie à 15 % (mais créditable en France).


Plus-values : 10 % après 5 ans (intéressant pour les investisseurs).

Pour les Franco-Tunisiens

Avantage : Peuvent bénéficier des exonérations locales (résidence principale).
Attention : Doivent déclarer leurs biens en France (si résidents fiscaux français).

📋 Pour les Propriétaires

Déclarer ses revenus locatifs :

Formulaire en ligne sur impots.gov.tn.
Délai : Avant le 31 mars 2025 (pour les revenus 2024).


Conserver les justificatifs :

Contrats de location, quittances, factures de travaux.

Si revenus < 15 000 DT/an, pas d’impôt (mais déclaration obligatoire).

📝 Pour les Acheteurs/Vendeurs

Vérifier les droits de mutation :

3 % du prix de vente (au lieu de 2,5 % ou 5 % avant).


Calculer la plus-value :

10 % après 5 ans (au lieu de 20 %).


Éviter les biens vacants :

Taxe de 1 %/an après 2 ans d’inoccupation.

Cas 1 : Propriétaire Tunisien Louant un Appartement

Revenu locatif annuel : 12 000 DT (1 000 DT/mois).
Impôt 2025 : 0 % (seuil d’exonération à 15 000 DT).
Obligation : Déclaration obligatoire (même si 0 % d’impôt).

Cas 2 : Étranger Vendant une Villa après 6 Ans

Prix d’achat : 300 000 DT.
Prix de vente : 400 000 DT.
Plus-value : 100 000 DT.
Impôt 2025 : 10 % (soit 10 000 DT, au lieu de 20 % avant).

Cas 3 : Bien Vacant depuis 3 Ans

Valeur vénale : 200 000 DT.
Taxe annuelle : 1 % (soit 2 000 DT/an).

💡 Pour les Propriétaires

Louer plutôt que laisser vacant : Évitez la taxe de 1 %.
Investir dans la rénovation : Les travaux sont déductibles des revenus locatifs.
Consulter un comptable : Pour optimiser les exonérations.

💡 Pour les Investisseurs Étrangers

Profiter des conventions fiscales : Déclarer en Tunisie ET dans votre pays de résidence.
Cibler les biens occupés : Évitez la taxe sur les logements vacants.
Privilégier la location longue durée : Moins de turnover, plus stable.

Grâce à la nouvelle loi, j’ai pu vendre ma villa avec une plus-value taxée à seulement 10 % au lieu de 20 %. Une vraie économie !
— Karim, investisseur franco-tunisien.
"Je loue mon appartement à la Médina. Avec le seuil d’exonération relevé, je ne paie plus d’impôt sur mes loyers !"
— Sami, propriétaire tunisien.