Perspectives 2026 pour l’immobilier ancien dans la Médina de Tunis

Entre blocages structurels et opportunités ciblées

En 2026, le marché immobilier de la Médina de Tunis traverse une phase complexe, marquée davantage par des freins structurels que par une véritable dynamique de croissance. Contrairement aux zones côtières ou aux quartiers résidentiels récents, la Médina souffre aujourd’hui d’un décalage important entre l’offre, les attentes des vendeurs et la réalité du marché.

1. Une situation actuelle peu favorable aux transactions
Plusieurs facteurs pèsent lourdement sur la fluidité du marché :
     a) Exigences élevées des héritiers
Une part importante des biens mis en vente dans la Médina appartient à des successions multiples, parfois éclatées entre plusieurs héritiers.
          · Les prix demandés sont souvent déconnectés de l’état réel du bien.
          · Les négociations sont longues, complexes et parfois bloquées par des désaccords internes.
     b) Absence ou irrégularité des documents juridiques
C’est l’un des freins majeurs :
          · Titres fonciers inexistants ou incomplets
          · Actes anciens non régularisés
          · Successions non liquidées
Ces situations rendent l’accès au financement bancaire quasi impossible et dissuadent une grande partie des acquéreurs sérieux, notamment les investisseurs étrangers.
     c) État général dégradé des biens à la vente
Beaucoup de maisons de la Médina nécessitent :
          · Des travaux lourds de structure
          · Une remise aux normes complète (réseaux, sécurité, salubrité)
          · Des coûts de restauration souvent sous-estimés par les vendeurs
Résultat : un écart important entre le prix affiché et le coût global du projet. 

2. Évolution des prix : stagnation, voire correction ciblée
En 2026, les prix dans la Médina devraient rester :
          · stables à la baisse pour la majorité des biens ordinaires ou très dégradés
          · sélectivement élevés uniquement pour les maisons :
               bien situées
               juridiquement claires
               présentant une valeur patrimoniale réelle
La Médina n’est plus un marché spéculatif généralisé, mais un marché d’opportunités rares et très ciblées.

3. Une demande faible mais qualitative
La demande existe toujours, mais elle est très spécifique :
          · Porteurs de projets de maisons d’hôtes
          · Investisseurs patrimoniaux à long terme
          · Acheteurs culturels ou institutionnels
          · Quelques étrangers avertis, bien accompagnés juridiquement
Ces profils recherchent :
          · des biens juridiquement sains
          · un potentiel architectural réel
          · une vision de projet à 10–15 ans, non une rentabilité immédiate

4. Rentabilité locative : prudence indispensable
Contrairement aux idées reçues :
          · La rentabilité brute n’est pas automatiquement élevée
          · Les charges de restauration, d’entretien et de gestion sont importantes
          · Les autorisations administratives (notamment pour l’hébergement touristique) peuvent être longues