Achat Immobilier Article 2
Quartiers de la Médina de Tunis : Les Plus Prisés et ceux en Devenir (Budget 2025)
a Médina de Tunis, classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, est un joyau immobilier où se mêlent histoire, authenticité et opportunités d’investissement. Mais entre les ruelles touristiques et les quartiers méconnus, où faut-il acheter en 2025 ? Ce guide vous présente les quartiers stars (et leurs prix), ainsi que les zones en devenir pour les budgets serrés. Que vous cherchiez une résidence principale, un investissement locatif ou une pied-à-terre, voici où poser vos valises (ou votre argent) !
1. Quartiers Prisés (Haut de Gamme)
🏛️ Quartier Zitouna (Cœur Historique)
Prix/m² : 2 000–4 000 DT (600–1 200 €).
Atouts :
Proximité de la Grande Mosquée Zitouna.
Dars rénovées avec patios.
Vie culturelle (souks, cafés historiques).
Inconvénients : Bruyant, peu de parkings.
🌿 Quartier Tourbet El Bey
Prix/m² : 2 500–3 500 DT (750–1 050 €).
Atouts :
Palais et maisons bourgeoises.
Calme relatif (ruelles moins passantes).
Cible : Expatriés, retraités.
💎 Quartier Sidi Ben Arous
Prix/m² : 1 800–3 000 DT (540–900 €).
Atouts :
Artisans et ateliers d’art.
Proche du Bardo (musée national).
2. Quartiers en Devenir (Budget)
💰 Quartier Bab Menara
Prix/m² : 1 000–1 800 DT (300–540 €).
Pourquoi investir ?
Prix abordables (maisons à rénover).
Projet de réhabilitation (municipalité).
Proche des axes routiers (accès facile).
🏡 Quartier Halfaouine
Prix/m² : 800–1 500 DT (240–450 €).
Pourquoi investir ?
Communauté d’artistes (ateliers, galeries).
Potentiel locatif (location courte durée pour touristes).
🌅 Quartier Bab Jedid
Prix/m² : 900–1 600 DT (270–480 €).
Pourquoi investir ?
Proche de la porte de la Médina (accès facile).
Maisons traditionnelles à prix bas.
3. Comparatif des Prix (2025)
| Quartier | Prix/m² (DT) | Prix/m² (€) | Type de bien | Potentiel |
|---|---|---|---|---|
| Zitouna | 2 000/4 000 | 600/1 200 | Dars rénovés | Locatif touristique |
| Tourbey El Bey | 2 500/3 500 | 750/1 050 | Appartements haut standing | Résidence principale |
| Sidi Ben Arous | 1 800/3 000 | 540/900 | Maisons avec patio | Investissement long terme |
| Bab Ménara | 1 000/1 800 | 300/540 | Maisons à rénover | Bonne affaire |
| Halfaouine | 800/1 500 | 240/450 | Petits Dars | Artiste, jeunes couples |
| Bab Jedid | 900/1 600 | 270/480 | Appartements simples | Location étudiant |
4. Où Investir selon son Budget ?
| Budget | Quartier recommandé | Type de bien | Rendement Locatif |
|---|---|---|---|
| 100 000 DT | Bab Menara, Bab Jedi | Studio ou petit Dar | 5/7 % |
| 100 000/200 000 DT | Halfaouine | Appartement 2 pièces | 6/8% |
| 200 000/300 000 DT | Sidi Ben Arrous | Dar traditionnelle | 4/6 % (longue durée) |
| 300 000 DT | Zitouna, Tourbet El Bey | Dar rénové ou appartement | 3/5 % (prestige) |
5. Opportunités et Pièges
✅ Opportunités
Rénovation : Acheter une ruine à 500 DT/m² et la revendre 1 500–2 000 DT/m² après travaux.
Location courte durée : Airbnb marche bien dans les quartiers touristiques (Zitouna, Sidi Ben Arous).
Aides de l’État : Subventions pour la réhabilitation du patrimoine (à vérifier en mairie).
❌ Pièges
Travaux sous-estimés : Les dars anciens nécessitent souvent toiture + électricité (budget : 20 000–50 000 DT).
Problèmes de titre : Vérifier l’arbre généalogique du vendeur (héritages non réglés).
Bruit et insalubrité : Certains quartiers sont très animés (ex. : autour des souks).
7. Conclusion et Appel à l’Action
La Médina de Tunis offre des opportunités pour tous les budgets, des quartiers prestigieux comme Zitouna aux pépites méconnues comme Bab Menara. Pour vous aider à trouver le bien idéal, Limmobilière Company vous propose une sélection de biens vérifiés et un accompagnement complet (de la visite à la signature).
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