Projet de loi de finances 2026 en Tunisie : Tout savoir sur la fiscalité immobilière et l’impôt sur la fortune

Ce résumé tient compte des orientations, mesures fiscales, sociales et économiques principales telles qu’adoptées et publiées récemment.

1. Adoption et promulgation de la Loi de Finances 2026

· Le Parlement tunisien (Assemblée des Représentants du Peuple, ARP) a approuvé la Loi de Finances pour l’année 2026 dans son ensemble lors d’une séance plénière tenue début décembre 2025.

· Le texte a ensuite été promulgué par le Président de la République et publié dans le Journal Officiel le 12 décembre 2025, ce qui signifie qu’il est désormais la loi en vigueur pour l’exercice 2026.

2. Objectifs généraux du projet (vision stratégique)

Avant son adoption, le gouvernement a présenté le projet avec des priorités affichées, notamment :
· Renforcer l’investissement public, moteur attendu de l’investissement privé.
· Assurer la justice sociale et améliorer les conditions de vie (notamment lutte contre le chômage).
· Réduire les dépenses inefficaces tout en stimulant l’activité économique.
· Promouvoir le développement régional et intégrer l’économie informelle dans le système fiscal.

3. Principales mesures fiscales et économiques

a. Introduction d’un nouvel impôt sur la fortune
· Une taxe sur la fortune (wealth tax) a été introduite dans le cadre de la réforme fiscale.
· Elle s’applique aux personnes physiques dont le patrimoine dépasse certains seuils (valeur nette des biens immobiliers et mobiliers).
          0,5 % pour un patrimoine entre 3 et 5 millions de dinars
          1 % pour un patrimoine supérieur à 5 millions de dinars
· Exemptions importantes : résidence principale, biens professionnels réellement exploités, certains véhicules non utilitaires, etc.

Cette mesure a été au centre d’un débat parlementaire intense avant d’être finalement validée dans la loi.

b. Élargissement du système d’e-invoicing et modernisation fiscale
· La Loi de Finances 2026 étend l’obligation des factures électroniques (e-invoicing) à l’ensemble des transactions de biens et de services, pas seulement les grandes entreprises ou les transactions spécifiques.
· Cette extension vise à augmenter la transparence fiscale, réduire l’évasion et améliorer la collecte.

c. Dispositions fiscales complémentaires
Selon les informations disponibles sur les mesures adoptées :
· Un régime forfaitaire (présomptif) optionnel a été prévu pour les petites entreprises, facilitant leur fiscalité.
· Amnisties fiscales temporaires pour les dettes antérieures à 2026, si certaines conditions sont remplies.
· Contributions spécifiques pour des secteurs comme les banques et les télécommunications (non déductibles pour l’impôt sur les sociétés).
· Réductions et exemptions de TVA ciblées pour certains investissements, équipements et secteurs prioritaires.
· Soutien budgétaire ciblé aux PME et micro-entreprises.

4. Mesures sociales et économiques – au-delà de la fiscalité

a. Emploi public et intégration professionnelle
· La loi prévoit la création de nouveaux postes dans la fonction publique pour 2026, avec des priorités pour les diplômés, les chômeurs de longue durée, et la régularisation de certains travailleurs contractuels.

b. Promotion du logement
· Dans le domaine immobilier (ce qui intéresse directement les lecteurs d’ImmoTunisia) :
          Le gouvernement continuera de soutenir des programmes comme “Premier Logement”, qui aide les ménages à accéder à la propriété via des prêts subventionnés par l’État.
          Ce soutien inclut également des facilités pour les terrains et les logements subventionnés.

5. Financement des besoins budgétaires et contraintes

· La loi inclut des mécanismes pour le financement de déficit, y compris des facilités de financement direct de l’État auprès de la Banque Centrale de Tunisie (BCT) pour couvrir une partie des besoins du Trésor.

6. Enjeux et controverses dans l’opinion publique

· La mise en place de certaines mesures, notamment l’impôt sur la fortune, a suscité un débat dans l’espace public et politique, certains acteurs l’accueillant comme un instrument de justice fiscale et d’autres dénonçant des impacts possibles sur l’investissement.

7. Conclusions – Ce que cela signifie pour l’immobilier et l’économie

Pour le secteur immobilier et les acteurs économiques :
· Les mesures fiscales (nouveaux impôts, extension du e-invoicing, contributions sectorielles) visent à moderniser le système fiscal, augmenter la conformité et renforcer les recettes publiques, ce qui pourrait avoir des effets indirects sur les investissements et les prix.
· Les dispositifs de soutien au logement, comme le maintien du programme “Premier Logement”, restent un point positif pour la demande immobilière.
· L’introduction d’un impôt sur la fortune pourrait affecter certains grands investisseurs immobiliers, mais elle fait partie d’un ensemble plus large de redistribution et de justice fiscale.
· L’intégration de mesures numériques pourrait à terme faciliter les opérations immobilières et la transparence des transactions.

1. Introduction d’un Impôt sur la Fortune (y compris immobilière)

Contenu de la mesure

La Loi de Finances 2026 introduit, à compter du 1er janvier 2026, un impôt progressif sur la fortune touchant les personnes physiques détenant un patrimoine élevé, dont l’immobilier fait partie intégrante de l’assiette fiscale.
Taux et seuils :
· 0,5 % pour un patrimoine entre 3 et 5 millions de dinars.
· 1 % pour un patrimoine supérieur à 5 millions de dinars.
Assiette :
· Biens immobiliers résidentiels ou commerciaux.
· Biens détenus par le contribuable, y compris ceux au nom de ses enfants mineurs.
Exclusions importantes :
· Résidence principale du contribuable (et son mobilier).
· Biens immobiliers à usage professionnel.
· Actifs détenus dans le cadre d’une activité commerciale effectivement exploitée.
· Véhicules légers non utilitaires.
Impacts directs sur le secteur immobilier

a. Investissement résidentiel haut de gamme
· Les actifs immobiliers détenus par des particuliers riches (valeur cumulée dépassant 3 M DT) deviendront plus coûteux à conserver. Cela peut décourager l’accumulation passive de biens fonciers de grande valeur.
· Les investisseurs immobiliers de grande ampleur pourraient chercher à restructurer leurs portefeuilles ou à réduire l’exposition directe à l’immobilier résidentiel, en particulier les biens non affectés à l’activité professionnelle.

b. Structure d’investissement et planification fiscale
· Les investisseurs pourraient être incités à revoir la répartition entre biens personnels et actifs professionnels afin de bénéficier des exemptions (par exemple, transformer un actif en structure commerciale active).
· La déduction des dettes liées aux biens dans le calcul de la valeur nette taxable peut encourager certains acquéreurs à recourir à un effet de levier mesuré pour optimiser leur situation fiscale.

c. Effet sur la demande de logements
· À court terme, l’introduction de l’impôt sur la fortune peut pousser les détenteurs de gros patrimoines à réduire ou restructurer leurs possessions immobilières, ce qui, en théorie, pourrait libérer certains biens sur le marché, mais l’effet réel dépendra de la stratégie des grands détenteurs.


2. Modification des droits d’enregistrement et de timbre immobilier
Mesures concernant les transactions immobilières
· Le droit d’enregistrement pour les donations immobilières entre parents ou conjoints est doublé (passant de 100 à 200 DT), ce qui alourdit les coûts des transmissions familiales de biens.
Impacts attendus
· Frein à la transmission patrimoniale familiale : Les familles qui planifiaient des donations immobilières pour optimiser leur fiscalité pourraient être désincitées par la hausse des frais directs.
· Effet sur le marché secondaire : Le coût plus élevé des droits d’enregistrement peut temporairement ralentir certaines transactions, en particulier dans les segments où la transmission familiale est fréquente.


3. Extension du système de facturation électronique (e-invoicing)
Approche générale
Bien que cette mesure cible l’administration fiscale dans son ensemble, elle impacte indirectement le marché immobilier du fait de sa dimension de traçabilité des transactions liées aux services immobiliers (agences, architectes, prestataires, etc.).
Conséquences pour le secteur immobilier
· Meilleure transparence fiscale sur les services immobiliers et la chaîne des transactions (promoteurs, architectes, agences).
· Réduction potentielle de l’économie informelle dans le secteur (par exemple, prestations non déclarées entre particuliers).


4. Absence de modifications récentes confirmées du régime de TVA immobilière
À ce jour, la loi publiée ne confirme pas de changement majeur au régime de TVA applicable à l’immobilier résidentiel ou commercial pour 2026 similaire à ce qui avait été discuté dans la LF 2025 (comme le taux réduit de 7 % pour certains logements).
Cependant, des voix professionnelles demandent une révision du système de TVA appliqué aux logements dans le cadre de la LF 2026, notamment via un barème plus progressif qu’un taux unique de 7 % pour les biens inférieurs à 400 000 DT.


5. Conséquences macro-économiques et tendances de marché

a. Modernisation du cadre fiscal
La Loi de Finances 2026 s’inscrit dans une logique de modernisation fiscale, notamment via :
· Numérisation des obligations réglementaires.
· Crédibilisation des données économiques et fiscales via le contrôle électronique.
Cela pourrait améliorer la sécurité juridique des transactions immobilières, tout en réduisant l’évasion fiscale.

b. Effets potentiels sur les prix et l’investissement
Du fait des nouvelles charges fiscales :
· Les prix des biens haut de gamme pourraient être légèrement tirés vers le bas si des détenteurs fortunés cherchent à réduire leur exposition immobilière imposable.
· L’investissement locatif pourrait gagner en attractivité relative face à l’accumulation d’actifs résidentiels de grande valeur, surtout si les investisseurs adaptent leurs stratégies pour optimiser leurs revenus.


6. Synthèse des impacts clés pour le secteur immobilier

Impact principal Direction probable Justification
Imposition des patrimoines élevés Modère l’accumulation passive Impôt annuel sur la fortune immobilière introduit
Droits d’enregistrement plus élevés Augmente les coûts de transmission Doublement des droits sur donations
Transparence des transactions Renforce Extension de l’e-invoicing
TVA immobilière Stabilité (à confirmer) Aucune réforme confirmée dans la LF 2026
Attractivité du logement abordable Incertaine Demandes du secteur pour réformes supplémentaires


Conclusion
La Loi de Finances 2026 marque un tournant pour la fiscalité immobilière en Tunisie, avec des mesures qui :
· Renforcent la contribution fiscale des détenteurs de patrimoine élevé, ce qui peut avoir un effet modérateur sur le marché de l’immobilier haut de gamme.
· Augmentent certains coûts liés aux transactions et aux transmissions, ce qui peut ralentir certaines opérations à court terme.
· Modernisent la gestion fiscale dans le secteur des services liés à l’immobilier, avec des effets positifs sur la transparence.